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不動產優先購買權總論

為了解決優先購買權爭議的問題，作者黃健彰 這樣論述：

　　作者近年常在學界、司法實務界與地政實務界演講「不動產優先購買權總論」議題，本書為作者長期研究此議題的成果，為台灣第一本關於此議題的專書，將近年相關各家學說及實務見解、2017年修正的土地法第三十四條之一執行要點等最新修正規定，以及內政部2017年土地法部分條文修正草案相關部分納入探討。本書以台灣法為中心，於相關處尚一併論及美國、德國、瑞士、日本、中國大陸與其他國家法制，並提出不少解釋論與立法論上的新觀點，對學術界與實務界均有極高的參考價值。 作者簡介 黃健彰 　　現　職 　　‧國立臺北大學不動產與城鄉環境學系教授 　　‧國立臺北大學教學發展中心主任 　　‧新竹縣不動產估價師懲戒委員

會委員 　　‧台灣財產法暨經濟法研究協會常務理事 　　‧財團法人台灣法學基金會都市更新法律研究中心執行主任 　　學　歷 　　‧國立臺灣大學法學士 　　‧國立中正大學法學博士 　　主要經歷 　　‧公務人員高考法制類科及格 　　‧公務人員保障暨培訓委員會保障處科員 　　‧國立臺灣大學法律學系博士後研究人員 　　‧國立臺北大學不動產與城鄉環境學系助理教授、副教授 　　‧靜宜大學法律學系、世新大學法律學系兼任助理教授 　　‧律師考試、司法官考試、公務人員高普考試命題委員 　　‧國立中正大學法律學系105年傑出系友 　　‧台灣環境與土地法學雜誌諮詢委員 　　‧美國威斯康辛大學、澳洲墨爾本大學及雪梨大

學、日本北海道大學及京都大學等法學院訪問學者 　　‧美國芝加哥大學法律經濟學暑期學校課程結業 　　‧中國人民大學、北京大學、清華大學等法學院研究 　　主要得獎紀錄 　　‧社團法人台灣法學會博士論文獎 　　‧財團法人勇源教育發展基金會博士論文獎 　　‧科技部103～106年度補助大專校院獎勵特殊優秀人才 　　‧國立臺北大學100～103、105～107年度學術研究獎 　　‧國立臺北大學103、104學年度教學績優教師 　　‧國立臺北大學101、105學年度績優導師 　　主要著作 　　‧承攬人抵押權 　　‧法定優先受償權 　　‧不動產優先購買權總論 　　‧共有不動產處分與優先購買權 　　‧不動

產利用關係上的優先購買權 　　‧法定優先權制度研究──兩岸物權法修正草案芻議（博士論文） 　　‧法律經濟學（合著） 　　‧中國民法（合著） 　　‧不動產登記法律與政策（合著） 　　‧共有案例類型之探究（合著） 　　‧地上權法制之研究（合著） 　　‧單一作者TSSCI期刊論文21篇 　　研究方向 　　‧民法、不動產法 自　序 作者簡介 第一章　導　論 　第一節　不動產先買權的規定、類型／1 　第二節　不動產先買權的基本法律關係／3 　　壹、先買權人與出賣人的法律關係／4 　　貳、先買權人與原承買人的法律關係／5 　　參、出賣人與原承買人的法律關係／6 　第三節　不動產先買

權與契約自由／8 　第四節　不動產先買權與選擇權法理論──補償法則的運用／9 第二章　不動產先買權的共通要件 　第一節　出賣不動產／15 　　壹、是否以有效出賣於第三人為前提／15 　　貳、是否包含贈與或半買半送／31 　　參、是否包含法院因執行金錢請求權而強制拍賣／32 　　肆、出賣於同順位或先順位先買權人的情形／37 　第二節　以同樣條件行使／38 　　壹、引　言／38 　　貳、以同樣條件行使先買權的理由及基本認定／39 　　參、依物價指數等調整價金的可能性／55 　　肆、流抵契約與先買權同樣條件的認定／62 　　伍、與其他客體一併出賣／70 　　陸、主張先買權之人指定第三人為權利取得人

／87 　　柒、小　結／90 　第三節　第三人未提高價金／91 第三章　不動產先買權的效力 　第一節　債權效力／95 　　壹、引　言／95 　　貳、原承買人請求移轉登記／96 　　參、先買權人請求損害賠償／109 　　肆、先買權人依民法第二四四條訴請塗銷登記／119 　　伍、先買權人聲請假處分／126 　第二節　物權效力／128 　　壹、引　言／128 　　貳、先買權「相對」物權效力的分析、檢討／130 　　參、第三人將標的物移轉於原出賣人的特殊情形／151 　　肆、請求塗銷登記是否基於代位權／163 　　伍、得否聲請假處分／164 第四章　登記機關就不動產先買權的審查 　第一節　引　言／

169 　第二節　登記機關的審查權限、審查能力／171 　　壹、我國實務與學說就審查權限、審查能力見解的整理／172 　　貳、外國審查權限、審查能力見解的整理──以日本為主／176 　　參、本書分析／177 　第三節　現行規定中登記機關審查先買權的相關問題／184 　　壹、登記機關審查先買權的原則性分析／184 　　貳、登記機關就單獨申請登記時之先買權審查的特殊問題／190 　　參、相關行政爭訟與民事爭訟問題／199 　第四節　現行土地登記規則第九十七條前二項區別的檢討／208 　　壹、「視為放棄先買權」、「出賣人已通知先買權人」區別的檢討／208 　　貳、「檢附證明文件」區別的檢討／211

　第五節　小　結／214 第五章　不動產先買權的預告登記／217 第六章　結　論／223 參考文獻／227 索　引／249 自序 　　不動產優先購買權的制度運作是理論與實務上的重要問題，不過，過去相關研究仍有不足。筆者近年受邀至北京理工大學法學院、清華大學法學院、台南律師公會、新北市公務人員訓練班、花蓮地方法院、東華大學財經法律研究所、政治大學公企中心、新北市政府財政局、桃園市八德地政事務所、台南市東南地政事務所、崑山科技大學房地產開發與管理系（以上依演講時間順序排列）演講不動產優先購買權議題，受邀至文化部文化資產局針對文化資產保存法中優先購買權的法律疑義表示意見，並發表十多篇關於

不動產優先購買權的論文，該等論文多為筆者執行行政院國家科學委員會（現科技部）三年期計畫「優先購買權之研究」（NSC 102-2410-H-305-036-MY3）的成果。 　　筆者現將該等研究成果大幅改寫、調整結構、配合法規（例如2016年修正的文化資產保存法、2017年修正的土地法第三十四條之一執行要點）及修正草案（例如內政部2017年土地法部分條文修正草案）等調整內容而重新彙整成有體系專書。由於篇幅較多，並希望保留未來如有機會改版時增補的空間，故預定出版三本，分別是「不動產優先購買權總論」、「共有不動產處分與優先購買權」與「不動產利用關係上的優先購買權」。筆者的研究向來結合民法與土地法規

，本書「不動產優先購買權總論」為台灣第一本探討不動產優先購買權總論的專書，可供法律界與不動產界參考。 　　本書第一章第一節主要改寫自黃健彰，「優先購買權爭議問題研究」，財產法暨經濟法，第50期，頁4，2017年12月；黃健彰，「債權效力不動產優先購買權之法律效果」，世新法學，第9卷第1期，頁146，2015年12月；黃健彰，「行使具物權效力不動產優先購買權之法律效果」，輔仁法學，第50期，頁46，2015年12月（TSSCI）。第二節主要改寫自黃健彰，「債權效力不動產優先購買權之法律效果」，世新法學，第9卷第1期，頁148-152，2015年12月。第三節主要改寫自黃健彰，「土地法第三十四條

之一他共有人優先購買權之競合－兼評內政部土地法修正草案相關規定」，東吳法律學報，第28卷第2期，頁65-66，2016年10月（TSSCI）。第四節主要改寫自黃健彰，「農育權人之優先購買權」，台北大學法學論叢，第106期，頁13-15，2018年6月（TSSCI）。 　　第二章第一節主要改寫自黃健彰，「優先購買權爭議問題研究」，財產法暨經濟法，第50期，頁4-18，2017年12月；黃健彰，「房屋承租人優先購買權的承認與建構」，政大法學評論，第128期，頁13-14，2012年8月（TSSCI）；黃健彰，「農育權人之優先購買權」，台北大學法學論叢，第106期，頁23-26，2018年6月（T

SSCI）；黃健彰，「論多數共有人得否因出賣而處分不動產於共有人之一」，東吳法律學報，第29卷第4期，頁20，2018年4月（TSSCI）。第二節主要改寫自黃健彰，「不動產先買權『同樣條件』之研究」，中原財經法學，第38期，頁205-273，2017年6月（TSSCI）。第三節主要改寫自黃健彰，「農育權人之優先購買權」，台北大學法學論叢，第106期，頁26-28，2018年6月（TSSCI）。 　　第三章第一節主要改寫自黃健彰，「債權效力不動產優先購買權之法律效果」，世新法學，第9卷第1期，頁143-190，2015年12月；黃健彰，「不動產登記機關就法定優先購買權之審查」，中原財經法學，第

40期，頁40-42，2018年6月（TSSCI）。第二節主要改寫自黃健彰，「行使具物權效力不動產優先購買權之法律效果」，輔仁法學，第50期，頁41-90，2015年12月（TSSCI）；黃健彰，「優先購買權爭議問題研究」，財產法暨經濟法，第50期，頁18-22，2017年12月。 　　第四章主要改寫自黃健彰，「不動產登記機關就法定優先購買權之審查」，中原財經法學，第40期，頁1-59，2018年6月（TSSCI）。 　　第五章主要改寫自黃健彰，「不動產登記的客體」，謝哲勝編，不動產登記法律與政策，頁135-139、141、146，2016年2月（台灣法學基金會2016年健全不動產市場法制

研究論文獎第1名）。 　　本書以台灣法為中心，於相關處尚一併論及美國、德國、瑞士、日本、中國大陸與其他國家法制。本書對既有的學說與實務見解（含2018年最新文獻與判決）予以回應，並提出解釋論與立法論上的建議，希望既能合理實現優先購買權的意旨，又能顧及先買權人、出賣人與第三人的利益。本書酌採法律經濟分析方法，強調法規範功能與相關人的利益衡量，內容深入而豐富。書末尚有索引，以方便讀者依關鍵詞查找本書內容。本書全文在出版前尚經二位匿名學者專家審查，獲推薦而出版發行，並已斟酌審查意見修改與回應。 　　筆者研究優先購買權，感謝謝哲勝老師的啟迪；這幾年從事學術研究，還受到相當多老師們的提拔，以及近期助

理林伯威、楊博為、廖啓彣等博碩士生的幫忙、元照公司協助出版敝人數本專書，在此一併致謝。   黃健彰 2018年9月

不動產利用關係上的優先購買權

為了解決優先購買權爭議的問題，作者黃健彰 這樣論述：

　　作者近年常在學界、司法實務界與地政實務界演講「不動產利用關係上的優先購買權」議題，本書為作者長期研究此議題的成果，為台灣第一本關於此議題的專書，將近年相關各家學說及實務見解、最新修正規定及修正草案相關部分納入探討。本書以台灣法為中心，於相關處尚一併論及英國、美國、德國、瑞士、日本、中國大陸與其他國家法制，並提出不少解釋論與立法論上的新觀點，對學術界與實務界均有極高的參考價值。 作者簡介 黃健彰 　　現　職 　　‧國立臺北大學不動產與城鄉環境學系教授 　　‧國立臺北大學教學發展中心主任 　　‧新竹縣不動產估價師懲戒委員會委員 　　‧台灣財產法暨經濟法研究協會常務理事 　　‧財團法人台

灣法學基金會都市更新法律研究中心執行主任 　　學　歷 　　‧國立臺灣大學法學士 　　‧國立中正大學法學博士 　　主要經歷 　　‧公務人員高考法制類科及格 　　‧公務人員保障暨培訓委員會保障處科員 　　‧國立臺灣大學法律學系博士後研究人員 　　‧國立臺北大學不動產與城鄉環境學系助理教授、副教授 　　‧靜宜大學法律學系、世新大學法律學系兼任助理教授 　　‧律師考試、司法官考試、公務人員高普考試命題委員 　　‧國立中正大學法律學系105年傑出系友 　　‧台灣環境與土地法學雜誌諮詢委員 　　‧美國威斯康辛大學、澳洲墨爾本大學及雪梨大學、日本北海道大學及京都大學等法學院訪問學者 　　‧美國芝加哥大學

法律經濟學暑期學校課程結業 　　‧中國人民大學、北京大學、清華大學等法學院研究 　　主要得獎紀錄 　　‧社團法人台灣法學會博士論文獎 　　‧財團法人勇源教育發展基金會博士論文獎 　　‧科技部103～106年度補助大專校院獎勵特殊優秀人才 　　‧國立臺北大學100～103、105～107年度學術研究獎 　　‧國立臺北大學103、104學年度教學績優教師 　　‧國立臺北大學101、105學年度績優導師 　　主要著作 　　‧承攬人抵押權 　　‧法定優先受償權 　　‧不動產優先購買權總論 　　‧共有不動產處分與優先購買權 　　‧不動產利用關係上的優先購買權 　　‧法定優先權制度研究──兩岸物權法修

正草案芻議（博士論文） 　　‧法律經濟學（合著） 　　‧中國民法（合著） 　　‧不動產登記法律與政策（合著） 　　‧共有案例類型之探究（合著） 　　‧地上權法制之研究（合著） 　　‧單一作者TSSCI期刊論文21篇 　　研究方向 　　‧民法、不動產法 自　序 作者簡介 第一章　導　論——土地用益權人先買權在立法與解釋上的基礎理論 　第一節　基本國策與基本權保障／1 　第二節　選擇權法理論——補償法則的運用／3 第二章　土地法第一○四條與民法第四二六條之二的先買權 　第一節　要件的爭議問題／9 　　壹、建築物存在／11 　　貳、推定租賃、法定租賃契約承擔、法定地上權／3

1 　　參、基地承租人出賣其預售屋／41 　　肆、地上權人將基地出租／44 　　伍、主張買賣不破租賃與默示拋棄先買權／50 　第二節　效力的爭議問題：已行使先買權而尚未取得基地所有權的承租人，於租期屆滿後有無占有權源／56 第三章　基地所有人於地上權人或典權人將房屋與權源出賣時之先買權——以該先買權之有無及客體為中心 　第一節　引　言／61 　第二節　地上物與權源一體處分的規範意旨與適用上應注意之處／63 　　壹、地上物與權源一體處分的規範意旨／64 　　貳、地上物與權源一體處分適用上應注意之處／65 　第三節　基地所有人先買權的規範意旨與適用上應注意之處／72 　　壹、基地所有人先買權的規

範意旨／73 　　貳、基地所有人先買權適用上應注意之處／74 　第四節　基地地上權人或典權人將其房屋連同權源出賣時，基地所有人先買權的有無／75 　第五節　基地地上權人或典權人將其房屋連同權源出賣時，基地所有人先買權的客體／77 　　壹、實務、學說見解／78 　　貳、本書分析／80 　第六節　小　結／84 第四章　基地、耕地承租人先買權的通知——民法與土地法規的扞格 　第一節　引　言／87 　第二節　代表案例／92 　　壹、案例事實與訴訟過程／93 　　貳、法院見解／94 　第三節　本書分析／97 　　壹、法定先買權的效益與成本／97 　　貳、現行法關於先買權通知方式的規定／100 　　參、

書面通知規定的立法意旨與違反時之效力／101 　　肆、通知的內容／116 　　伍、若出賣人未以書面通知先買權人，先買權人得否行使權利／121 　　陸、通知義務人／126 　　柒、誠信原則／132 　　捌、民法與土地法的適用關係／136 第五章　農育權人的先買權 　第一節　引　言／145 　第二節　既有的不同見解／147 　　壹、修法時的討論／147 　　貳、修法施行後的實務與學說見解／150 　第三節　本書分析／153 　　壹、採肯定見解的理由／153 　　貳、該先買權應具物權效力／174 　　參、現行法下採肯定見解的法學方法／177 　　肆、立法論上的明文規定方式／178 第六章　房屋承

租人的先買權 　第一節　引　言／183 　第二節　承認房屋承租人先買權的理由／187 　　壹、房屋承租人先買權的效益顯著／187 　　貳、房屋承租人先買權的成本有限／191 　　參、房屋承租人先買權符合體系正義／194 　　肆、房屋承租人先買權有立法例可循／197 　第三節　房屋承租人先買權的建構／206 　　壹、承認房屋承租人先買權的模式／206 　　貳、房屋承租人先買權的通知／212 　　參、房屋承租人先買權的效力／214 　　肆、房屋承租人先買權的主體是否包括同居人與次承租人／221 　　伍、房屋承租人先買權的客體是否及於土地／227 　　陸、房屋承租人先買權與其他先買權規定的競合／22

7 第七章　結　論 　　壹、土地法第一○四條與民法第四二六條之二的先買權／233 　　貳、基地、耕地承租人先買權的通知／236 　　參、農育權人的先買權／238 　　肆、房屋承租人的先買權／239 參考文獻／243 索　引／265 自序 　　不動產優先購買權的制度運作是理論與實務上的重要問題，不過，過去相關研究仍有不足。筆者近年受邀至北京理工大學法學院、清華大學法學院、台南律師公會、新北市公務人員訓練班、花蓮地方法院、東華大學財經法律研究所、政治大學公企中心、新北市政府財政局、桃園市八德地政事務所、台南市東南地政事務所、崑山科技大學房地產開發與管理系（以上依演講時間順序排列）演講不動

產優先購買權議題，受邀至文化部文化資產局針對文化資產保存法中優先購買權的法律疑義表示意見，並發表十多篇關於不動產優先購買權的論文，該等論文多為筆者執行行政院國家科學委員會（現科技部）三年期計畫「優先購買權之研究」（NSC 102-2410-H-305-036-MY3）的成果。 　　筆者現將該等研究成果大幅改寫、調整結構、配合法規（例如2016年修正的文化資產保存法、2017年修正的土地法第三十四條之一執行要點）及修正草案等調整內容而重新彙整成有體系專書。由於篇幅較多，並希望保留未來如有機會改版時增補的空間，故預定出版三本，分別是「不動產優先購買權總論」、「共有不動產處分與優先購買權」與「不動

產利用關係上的優先購買權」。筆者的研究向來結合民法與土地法規，本書「不動產利用關係上的優先購買權」為台灣第一本探討不動產利用關係上的優先購買權的專書，可供法律界與不動產界參考。 　　本書第一章主要改寫自黃健彰，「農育權人之優先購買權」，台北大學法學論叢，第106期，頁11-15，2018年6月（TSSCI）。 　　第二章第一節主要改寫自黃健彰，「以『建築物存在』作為基地地上權人、承租人先買權要件的探討」，財產法暨經濟法，第41期，頁1-27，2015年3月；黃健彰，「土地法第一○四條與民法第四二六條之二先買權要件之爭議問題研究」，中正法學集刊，第52期，頁221-258，2016年7月（T

SSCI）。第二節主要改寫自黃健彰，「優先購買權爭議問題研究」，財產法暨經濟法，第50期，頁22-24，2017年12月。 　　第三章主要改寫自黃健彰，「基地所有人於地上權人或典權人將房屋與權源出賣時之先買權──以該先買權之有無及客體為中心」，台灣土地研究，第19卷第2期，頁79-100，2016年11月（TSSCI）。 　　第四章主要改寫自黃健彰，「基地、耕地承租人優先購買權的通知：民法與土地法規的扞格」，台大法學論叢，第44卷第1期，頁163-221，2015年3月（TSSCI）。 　　第五章主要改寫自黃健彰，「農育權人之優先購買權」，台北大學法學論叢，第106期，頁1-10、15-

48，2018年6月（TSSCI）。 　　第六章主要改寫自黃健彰，「房屋承租人優先購買權的承認與建構」，政大法學評論，第128期，頁79-142，2012年8月（TSSCI）。 　　本書以台灣法為中心，於相關處尚一併論及英國、美國、德國、瑞士、日本、中國大陸與其他國家法制。本書對既有的學說與實務見解予以回應，並提出解釋論與立法論上的建議，希望既能合理實現優先購買權的意旨，又能顧及先買權人、出賣人與第三人的利益。本書酌採法律經濟分析方法，強調法規範功能與相關人的利益衡量，內容深入而豐富。書末尚有索引，以方便讀者依關鍵詞查找本書內容。本書全文在出版前尚經二位匿名學者專家審查，獲推薦而出版發行，

並已斟酌審查意見修改與回應。 　　筆者研究優先購買權，感謝謝哲勝老師的啟迪；這幾年從事學術研究，還受到相當多老師們的提拔，以及近期助理林伯威、楊博為、廖啓彣等博碩士生的幫忙、元照公司協助出版敝人數本專書，在此一併致謝。   黃健彰 2018年9月

共有人優先購買權的理論與實務

為了解決優先購買權爭議的問題，作者王冠翔 這樣論述：

本論文針對共有人優先購買權之競合、共有人優先購買權之管制、以及多數決處分於第三人或共有人時之不同意人之救濟以法律經濟分析、實務學者見解判斷之。 於物權效力優先購買權與共有人優先購買權競合時，物權優先購買權優先債權優先購買權，福祉會極大化，但會有規避共有人優先購買權之情形，針對此問題應給予不同意人有優先設定權。而於數人行使應有部分優先購買權、不同意人優先購買權時，為了使土地效率最大化，以競價方式決定由何人優先購買，如均不願提高價金，最後再按各主張優先購買權之應有比例定之。而變價分割基於使土地效率最大化為判斷，以負責管理該地之共有人優先購買，若無負責管理該地共有人則由應有部分較高者

優先購買。而公同共有應有部分，因繼承而公同共有不同於合夥等公同關係，屬於暫時性，不同於合夥等公同共有，得隨時結束公同關係，故應從寬解釋，認為公同共有人得依潛在應有部分單獨行使優先購買權，而數公同共有人行使優先購買權做與數分別共有人優先購買權相同解釋。 而土地登記機關就共有人優先購買權之審查程序，要求出賣人提供其證明文件並未太嚴苛且效益大於成本，所以應與對物權優先購買權審查程序做相同解釋，提供優先購買權人放棄優先購買權或視為優先購買權之證明文件，而非僅為切結書形式審查。若實施我國民法166-1條，則可仿德國、法國立法要求公證人通知優先購買權人。 多數決處分於第三人時，不同意人應有優

先購買權，給予不同意人優先購買權除了保護不同意人之利益外，亦會使成本降低以達福祉極大化。而於多數決處分於共有人與否，雖於多數決處分於共有人給予不同意人優先購買權或可以主張維持共有，但以法律經濟分析下，不同意人行使優先購買權會有較大的成本且使土地無法被有效利用;而主張維持共有，其結果與不允許多數決處分於共有人無異，故應不可多數決處分於共有人。