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房地產理論與實務（12版）

為了解決志光會計師函授價格的問題，作者吳家德 這樣論述：

　　熱銷萬冊！業界唯一指定用書 　　★狂銷12版，好評不斷的入門訓練教材。 　　★新媒體「數位行銷」強勢來襲，精準領先掌握市場脈動。 　　★全方位必備知識，一書在手，化身房地產行銷高手！   　　♕業界名師親自傳授，最實用的全方位教戰經典   　　♦Step by step拆解產業，搭配圖表，一看就懂 　　全書分為「入門篇」、「產業篇」、「市場篇」、「業務篇」、「企劃篇」、「稅務篇」六大篇。從房地產特性、組織、土地開發、產權調查、業務行銷、市場調查、廣告企劃和稅務探討等，逐一剖析，力求詳實。   　　♦獨家收錄，「數位行銷」實戰秘技 　　階段化企劃流程，分析受眾喜好的風格、地點和訴求。除了詳列

各式媒體資源及預算，更不藏私分享業界慣用方法。   　　深耕臺灣房地產市場，挑戰瞬息萬變的房地產產業。想要在急遽變化的市場站穩步伐？跟隨本書，扎好馬步，趕上知識翻新的腳步！ 作者簡介   吳家德   　　學歷： 　　國立中山大學管理學院碩士 　　國立中興大學法商學院財稅系   　　經歷： 　　皇普建設股份有限公司                         總經理 　　同興開發股份有限公司                         總經理 　　創世紀國際不動產管理顧問公司             講師 　　歐亞建設不動產教學中心                       講師 　

　金融研訓院                                           講師 　　國立高雄應用科技大學進修學院 金融系   講師 　　中國文化大學推廣教育部 高雄分部         講師 　　長榮大學推廣教育部高雄分部                講師 　　高雄現代地政                                        講師 　　高雄市政府公務人力中心                       講座 　　司法院法官學院研習所                          講座 　　國防部左營海軍造船中心             

         講座 　　臺灣港務公司臺中海運發展學院             講座   　　著作 　　超強房地產行銷術 　　代銷、仲介紅不讓 作者十二版序 第一篇 入門篇 1-1 不動產與房地產之區別 一、「房地產」（Real Property）的定義 二、「不動產」（Real Estate）的定義 1-2 土地使用的種類 一、依《區域計畫法》區分：都市土地、非都市土地 二、依土地之權屬區分：私有土地、公有土地 三、依土地使用目的區分：建築用地、非建築用地 四、依開發程度區分 1-3 房屋有哪些種類？ 一、以屋齡分 二、依照拍賣方式區分 1-4 「產權」的意義 一、不動

產權利內涵 二、什麼是容積率？建蔽率？定義及實施目的 1-5 何謂建築業？何謂代銷業？何謂仲介業？其關係又如何？ 一、建築業簡介 二、代銷公司簡介 三、仲介公司簡介 1-6 不動產土地開發及投資分析 一、前言 二、不動產土地開發之型態 三、土地開發的目的 四、不動產土地開發流程 五、土地基本資料蒐集與現場勘查 六、市場調查分析 七、產品定位與開發構想 八、投資可行性粗估：不動產估價 九、土地取得 十、產品規劃設計、資金措籌、風險管理 十一、工程興建與費用 十二、廣告銷售 十三、交屋作業 十四、交屋後管理（出售／出租、營運管理） 十五、售後服務 1-7 地政調查及相關地籍資料 一、產權調查第一步

：取得賣方資料 二、 產權調查第二步：申請土地及建物登記簿謄本 三、 產權調查第三步：申請地籍圖謄本及建物測量成果圖 四、產權調查第四步：申請分區使用證明書 第二篇 產業篇 2-1 臺灣房市正在形成的趨勢 一、經濟成長進入低度化 二、就業市場走向高失業率 三、社會變成全面老年化，人口成長停滯化 四、知識經濟取代資產價值 五、都市更新與拉皮防老化 六、豪宅與小宅兩極化，住宅光纖化、綠建築化 七、逐捷運、高鐵而居 八、實價登錄，交易全都露，房市健全化 九、 高稅負時代來臨，不動產將走向自用為主流的大市場 2-2 建築業之產業特性及定位 一、臺灣建築業產業概況 二、建築產業景氣變遷及產銷概況 三、

產業價值鏈 四、建築業多角化的省思 五、開放陸資購買不動產，利多？利空？ 第三篇 市場篇 3-1 何謂「市場調查」？ 市場調查的重要性 3-2 市場調查與實務 一、市場研究的定義及與各部門的關係 二、市場調查的程序 三、市場研究的分類法 四、市場研究的利益與限度 3-3 市場調查的一般原則及程序 一、市場調查的一般原則 二、市場調查的程序 三、市場調查人員容易遭遇的困難 【附錄】簡報案例及個案表格 第四篇 業務篇 4-1 何謂行銷及行銷定義？ 行銷（Marketing）≠銷售（Selling） 4-2 何謂「行銷組合」或「行銷4P」？ 行銷組合的運作 4-3 賣方4P與買方4C 一、生產者

導向 二、消費者導向 4-4 何謂「目標行銷」？何謂「S-T-P」？ 一、步驟一：市場區隔化（Market Segmentation） 二、步驟二：目標市場的選定（Market Targeting） 三、步驟三：產品定位（Product Positioning） 4-5 代銷公司產品策略流程 274 一、評估市場需求（市場研究分析） 二、消費者行為分析（5W, 2H） 三、目標行銷 四、 產品定位可使土地擁有者或建物興建者達到的目的 五、如果有一塊土地，你將如何進行產品定位？ 六、不動產行銷組合（4P） 4-6 行銷內容：代銷公司個案開發後準備工作 一、市場研究（調查與分析） 二、全案動腦協調

會議 三、個案現場銷售組織與內容 四、命名 五、工作流程表擬定 六、預售與公開 七、建築師聯繫工作 八、建材設備及公設建議 九、定價位 十、現場整理 十一、 接待中心、樣品屋、招牌、圍牆、指示牌、區域 牌之安排及懸掛 十二、接待中心整理及環境美化 十三、水電及臨時電話 十四、建築執照 十五、企劃部配合工作 十六、合約書擬定 十七、接待中心整理 十八、銷售前講習會 十九、個案正式推出掌握銷售之研究 二十、銷售前之工作 二十一、簽約 二十二、銷售過程其他工作要點 二十三、現場業務作業與SP促銷活動、成交法則 二十四、個案銷售結束後之各項工作 二十五、銷售結案報告 4-7 專案負責人的工作要項之準備

【附錄】(一)內政部預售屋買賣契約書範本 (二)內政部成屋買賣契約書範本 (三)文章閱讀—法拍屋應有的法律常識 (四)業務部常用表格參考 第五篇 企劃篇 5-1 廣 告 一、何謂廣告？廣告戰略的重要性 二、房地產的廣告目標及廣告策略 三、廣告表現 5-2 媒 體 一、主要廣告媒體的特性 二、報紙媒體（Newspaper Media） 三、雜誌媒體（Magazine Media） 四、電視媒體（TV Media） 五、電臺媒體（Radio Media） 六、 新媒體—數位行銷（Digit Marketing），用數位先決掠奪大商機 七、交通廣告 八、氣球廣告 九、 廣告信函（DM）、夾報、手

發傳單flyer、Line@生活圈、FB粉絲專頁 5-3 廣告表現 一、廣告文案表現類型 二、撰寫文案思考過程 5-4 廣告製作 一、廣告表現關係因素 二、文案表現 三、廣告命名 【附錄】企劃部常用表格參考 第六篇 稅務篇 6-1 不動產稅賦 一、持有（Hold） 二、不動產出租 三、移轉原因 四、不動產之分類 6-2 持有不動產之有關稅目 一、房屋稅（House Tax） 二、地價稅（Land Value Tax） 三、贈與稅（Gift Tax） 四、遺產稅（Estate Tax） 6-3 移轉不動產之有關稅目 一、營業稅（Business Tax） 二、 營利事業所得稅（Profit-S

eeking Enterprise Income Tax） 三、個人綜合所得稅（Individual Income Tax） 四、租賃所得（Rental Income） 五、 財產交易所得（Property Transactions Income） 六、契稅（Deed Tax） 七、土地增值稅（Land Value Increment Tax） 單位長度對照表 單位面積對照表 中外度量衡換算表 購屋貸款利率本息攤還計算表 【參考文獻】 作者十二版序   　　成功路上並不擁擠， 　　因為堅持的人不多。   　　感謝國內各大建設、廣告、仲介公司及大專院校選用本書，讓本書能在短期間內邁向十二版的機

會，有鑑於國內房地產市場的熱絡及相關法規修正快速，所以每次再版都配合新的房地產法規修正，讓讀者都能與時俱進，抓住市場的動態，讓自己立於不敗的地位，要訣就是快速學習，找到一本好的工具書，按部就班讓自己快速成為行銷達人；本書的功能，就是輔助有興趣從事此行業的朋友，有簡易明瞭的實戰手冊可為參考，並對房地產有全盤概念，培養自己的職場競爭力。   　　本書共分六大篇，從建設公司土地開發及代銷、仲介入門篇開始，進入產業篇、市場篇、業務篇、企劃篇、稅務篇等，有系統地導引，從基本概念到理論再與實務結合，讓你了解業界如何操作房地產，文中除就本身從事房地產的實務心得，並參酌相關重要文獻與國內外各大教授之理論，分別

系統說明，是一本兼具理論與實務的工具書。   　　個人的能力與知識有限，能將本書定稿，首先要感謝公司同事們的協助與幫忙，才能蒐集多方資料；其他要感謝的有五南文化事業機構賜予作者出書機會、大中會計事務所邱明洲大會計師的鼎力協助、永然法律事務所吳任偉律師的提供資料，使得第十二版內容更豐富與實用，在此致上本人最誠摯之謝意。為幫助有志從事房地產之新進人員，能更快速學習與進步，作者與高雄市經紀人職業工會陳世雷理事長及信託專家蔡宗廷老師、法界名人吳任偉律師一同於文化大學高雄進修推廣中心（高雄市議會正對面華國金融大樓3樓，07-2510089）開闢房地產實務系列課程─不動產土地開發、購屋、行銷、投資、信託等

5種不動產專業課程，頗受歡迎與好評，對學員問題皆能一一解惑，讓想從事房地產的學員，學習過程更能事半功倍，早日邁向成功之路。   　　作者聯絡信箱︰ 　　E-Mail：[email protected]   2020/06 吳家德      於高雄 ●第三篇   市場篇 「市場分析」（Market Analysis）通常運用於各種商品之投資開發及行銷過程，主要在調查市場供需及價格變動情形，並加以研判及預測，以作為投資管理或決策的依據。一般而言，房地產市場分析通常分成兩大部分：一是總體市場（Macro Market）或大環境分析，也稱為市場研究（Market Study），是針對總體

市場、區域市場或都會性市場等環境之供需狀況等情形做分析及預測；另一個是個體市場（Micro Market）或小環境分析，也稱為市場能力分析（Marketability Analysis），是針對投資個案市場、鄰里性市場或基地四周範圍等市場環境之供需狀況做實地調查、分析及預測。（張金鶚，2005）依張金鶚教授大作《房地產投資與市場分析理論與實務》對市場分析簡單整理如下： 1. 總體市場分析藉大環境之研究探討總體因素，適用於擬定投資決策及進入市場時機之參考。因實地調查不容易，因此使用的皆屬二手資料，分析結果多為粗略之定性社會經濟環境描述與說明。 2. 個體市場分析針對個案基地與鄰里小環境之市場動向

分析，作為個案產品定位及定價參考。因為資料真實性攸關產品銷售成功與否，須實地調查，因此使用的皆屬一手資料，分析結果多為精細之定量分析。市場分析乃不動產投資決策中極為重要的一環，後續之不動產行銷活動多須依市場分析之結果來決定進行之方向，因此缺乏市場分析的投資，可謂「有勇無謀」的賭博，獲利性往往無法掌控；而經市場分析及評估結果所進行之投資，則可降低不動產投資之風險程度。在國內經濟發展漸趨成熟、各類市場之資訊瞬息萬變情況下，投資決策前的市場分析也愈受重視，因此，不動產市場分析實為不動產投資決策過程中一項不可或缺的步驟。

聰明學經濟的12堂課（全新增訂版）

為了解決志光會計師函授價格的問題，作者查爾斯．惠倫 這樣論述：

布萊德彼特為什麼不去賣汽車保險？最專業的選股人，為何仍無法超越大盤績效？這些問題都跟經濟學有關，也都能在本書獲得答案！ 　　★美國大學指定參考書，兼具可讀性和娛樂性的經濟學讀本！　　★全球十一國暢銷書，獲選博客來「年度百大趨勢書」！　　★台大經濟系林建甫教授、《漫步華爾街》作者墨基爾、諾貝爾經濟學獎得主蓋瑞．貝克推薦！ 　　布萊德彼特為什麼不去賣汽車保險？　　慷慨的育嬰假為什麼反而對婦女不利？　　賭客贏錢，為什麼賭場老闆跟大家一樣高興？　　為什麼不可能以每坪二十萬元在大安區買到房子？　　最專業的選股人，為何仍無法超越大盤績效？ 　　這些問題都有答案，也都跟經濟學有關。　　讀完本書，你就能像經濟

學家一樣聰明思考！ 　　經濟學已成為現代人必須具備的基本常識。 　　總統必須懂經濟學，才知道如何推動對全民最有利的政策。 　　庶民必須懂經濟學，才懂得在混亂的世界裡趨吉避凶。 　　然而經濟學常被誤解為一門「沉悶的科學」，充斥著抽象的術語和圖表。但其實那是因為經濟學入門書多半寫得不好，沒能傳達出經濟分析的精采之處，也很少把經濟學分析的成果應用在日常生活上。 　　如今，查爾斯．惠倫寫出了一本輕鬆易讀的指南，以幽默詼諧的筆調，援引小故事和範例，讓我們看懂生活周遭的經濟學世界。 　　從買車買屋的決定、吃速食、上大學，到看懂美國次級房貸危機與全球暖化的議題。經濟學無所不在，而且不該只有專家才看得懂。在查

爾斯．惠倫徹底「剝光了經濟學的外衣」之後，經濟學的本質會讓你覺得趣味盎然。難怪知名作家墨基爾也讚嘆：「這就是我希望自己能寫出的那本書！」 增訂版說明 　　◎《聰明學經濟的12堂課》於2002年首次出版後，廣受讀者及學者專家的好評，亦翻譯為十餘種語言版本（繁體中文版於2003年11月上市）。 　　◎2010年，作者針對八年來的時事變化，進行全文增補與修訂，全書架構不變，但作者增寫了一章「國際經濟學」，以索羅斯放空英鎊與冰島瀕臨破產危機等案例，說明匯率的觀念與國家貨幣政策。其他主要的增補內容還包括：說明美國次級房貸危機所引發的全球風暴、行為經濟學領域的發展、歐巴馬政府的健保改革，以及日益受關注的全

球化與環保議題。貼近時代脈動的全文增訂版，讓讀者能以最輕鬆、最聰明的方式了解經濟學。 　　◎新增一篇《漫步華爾街》作者墨基爾的推薦專文。 　　◎中文版全新封面設計。 作者簡介 查爾斯．惠倫　Charles Wheelan 　　芝加哥大學公共政策博士，現任芝加哥大學公共政策哈里斯學院資深講師、非營利性區域規劃組織Chicago Metropolis 2020政策傳播部門總監，並為Yahoo!撰寫專欄。他曾擔任《經濟學人》中西部通訊記者，以及芝加哥公共電台WBEZ的經濟通訊記者，為《芝加哥論壇報》《紐約時報》《華爾街日報》等不定期撰寫文章。 　　諾貝爾經濟學獎得主蓋瑞．貝克（Gary Becker

）、《漫步華爾街》作者柏頓．墨基爾（Burton Malkiel）與《出版人週刊》等，均高度讚譽此書是不可多得的佳作，書評讚譽查爾斯「達成了不可能的任務：經濟學到了他手上，變得活潑生動又好讀，還會讓人笑倒在地。」 譯者簡介 胡瑋珊 　　中興大學經濟系畢，曾任英商路透社財經記者與編譯。現專事翻譯，譯作五十餘本，散見於經濟、企管、科技、勵志等領域。曾四度榮獲經濟部金書獎殊榮。 　　相關譯作請參考個人部落格julieintaipei.pixnet.net/blog 推薦序　絕妙的例子，新鮮的啟示 林建甫 推薦序　經濟學不再沉悶　柏頓．墨基爾 自序 第1課　市場的力量——誰能餵飽巴黎？ 第2課　誘因

真的很重要——鋸掉犀牛角就能挽救黑犀牛嗎？ 第3課　政府和經濟（上）——政府是我們的朋友嗎？ 第4課　政府和經濟（下）——資源分配成了酬庸的工具？ 第5課　資訊經濟學——麥當勞到底在賣什麼？ 第6課　生產力和人力資本——比爾．蓋茲為什麼比你有錢？ 第7課　金融市場——迅速致富和減肥有什麼關係？ 第8課　利益團體的力量——為什麼政府預算像耶誕樹？ 第9課　注意經濟指標——如何為經濟把脈？ 第10課　中央銀行與貨幣政策——政府為什麼喜歡通貨膨脹？ 第11課　國際經濟學——為什麼連冰島都會倒？ 第12課　貿易和全球化——親愛的，你把玉米變成音響了？ 第13課　發展經濟學——經濟成長真的難以捉摸？ 後

記　二○五○年的生活——七個大哉問 推薦序1絕妙的例子，新鮮的啟示台大經濟系教授　林建甫 　　這一本書，充滿著有趣的故事。在這些故事的背後，更充滿了經濟學的智慧。 　　雖然作者宣稱本書是給沒有學過經濟學的聰明人士閱讀的，但即使是學過的人，也值得拜讀此書。因為書中有大量的例子，可以幫助我們認識經濟學的思考邏輯，體會經濟學的精髓，以及了解如何將經濟學思維廣泛應用在日常生活的各面向。如果要說，學生在教科書之外應該閱讀什麼，毋庸置疑，這會是一本最值得推薦的參考書籍。 　　本書從市場機能開始講起，配上兩個絕妙的例子：可口可樂的業務人員透過柏林圍牆的破洞，把產品傳到東德去；在巴黎麗弗里街上的餐館裡，隨

時供應著新鮮美味的鮪魚大餐。這些例子讓讀者立刻能體會何謂「看不見的手」——市場機能的威力與魅力。到了一九九五年，東德的可口可樂消費水準已經趕上了西德，而巴黎高級餐館的市場運作良好，沒有大量的剩餘與不足，這些都是拜價格機能之賜。 　　不僅如此，作者還探討了公共財及外部性等「市場失靈」的傳統問題，舉出史蒂芬．金小說網路連載、維基百科、反恐任務、溫室氣體排放等例子。至於專章探討的訊息不對稱的「資訊經濟學」、生產力及人力資本、效率市場理論、政經難分的利益團體、經濟指標、中央銀行的貨幣政策等，也都是近幾年經濟學最熱門的主題。 　　作者不落俗套的文筆，相信能吸引讀者長久閱讀的目光。每一章的副標題也是夠嗆的

，如「比爾．蓋茲為什麼比你有錢？」「迅速致富和減肥有什麼關係？」「為什麼政府預算像耶誕樹？」等等。莫怪乎，連《漫步華爾街》的作者墨基爾都讚嘆，如果要他動筆寫經濟學，這本書就是他要寫的樣子。 　　二○一○年，作者針對八年來的時事變化，進行了全文的增補與修訂。全書架構不變，但增加了許多貼合時代脈動的最新議題，包括：美國次級房貸危機所引發的全球金融風暴與債信危機、行為經濟學領域的發展、歐巴馬政府的健保改革，以及日益受關注的全球化與環保議題。此外，有鑒於全球貿易日益頻繁，作者以一整章的篇幅解說「國際經濟學」（第十一章），以一九九二年索羅斯放空英鎊大賺一筆，以及二○○八年冰島瀕臨破產危機等實例，說明匯率

機制、貨幣政策，以及經常帳盈餘與赤字的觀念，是關心財經與投資的讀者不可錯過的篇章。 　　與第一版相同，本書最後是以貿易、全球化及經濟發展來結尾。這是目前世界各國都該關注的課題：如何讓先進國家免於保護主義的禁錮，讓開發中國家由醜小鴨變成天鵝。作者以經濟學的思考為出發點，把貿易與發展畫上等號。他引述佛里曼的話，建議把「反全球化聯盟」改名為「讓全球窮人更窮的聯盟」，令人不覺莞爾。而哈佛大學教授薩克斯在九一一事件之前提出的警告：我們應該投資開發中國家，「不光是為了人道的理由，即使是世界上最偏僻的角落，一旦爆發動亂，其他國家也很可能面臨失序的危機。」這真是擲地有聲、一針見血的見地。在地球村已然成形的現在

，世界各國可謂生息與共，想要務實達到世界大同的崇高目標，以貿易進行全球化正是唯一之途。 　　本書從生活週遭的有趣事例，一路談到國家經濟發展以及國際貿易，讓我們在輕鬆閱讀之餘，不知不覺拓展了視野。這樣的經濟學智慧，將使我們成為更聰明的消費者，以及更有自信的公民。 推薦序2經濟學不再沉悶柏頓．墨基爾 　　一般咸信，早在一百多年前蘇格蘭人卡萊爾（Thomas Carlyle）將經濟學稱為「沉悶的科學」（dismal science），是因為經濟學看似乏味、無趣而籠統，而且充滿著「一方面如何如何，另一方面又如何如何」的說法。的確，據說杜魯門總統就曾說過，為了避免曖昧籠統，他想要「獨臂的經濟學家」（譯注

：雙關語，意思是只有一隻手臂的經濟學家就無法說on the one hand, on the other hand）。事實上，這並非卡萊爾的原意。卡萊爾是在提醒我們，稀缺性是普遍存在的現象——我們總是必須在多個需求之間作取捨，在互相衝突的價值觀與目標之間作取捨，必須選擇眼前就得到好處，還是把希望寄託在未來更美好的事物上。最重要的是，這個嚴肅的蘇格蘭人強調，任何事物都有成本，而沒有工作和犧牲就無法有任何產出。 　　當然，的確有許多人認為經濟學和經濟學家是「沉悶」的，也就是無趣之至。如同有人下過定義：「經濟學家就是擅長運用數字，但個性上還不足以成為會計師的人。」經濟學家的黯淡形象多半來自他們所寫的

晦澀文章、莫測高深的圖表，以及過度使用的數學。此外，他們往往不承認自己有所不知。 　　為什麼有這麼多人拿經濟學開玩笑？為什麼學生在修習經濟學這門學科時常常兩眼無神？我認為原因在於經濟學家多半不擅長寫作，而且大多數的經濟學文章過度倚賴代數運算和複雜圖表。此外，很少有經濟學家能傳達出經濟分析的精采之處，或是呈現經濟分析與日常生活有何關連。不過，查爾斯．惠倫的書使這一切改觀了。他具有一種和米達斯國王相反的能力，他若是觸摸金子，就能賦予金子生命（譯注：米達斯是希臘神話中能點石成金的國王，生物經他一碰就會變成金子）。 　　這本書可謂獨一無二。書中沒有方程式，沒有難懂的術語，也沒有抽象的圖表。雖然在許多經

濟學概念的背後的確有方程式和圖表，但惠倫證明了這些概念可以化為淺顯的文字來表達。他汲取出經濟學的本質，證明「淺顯易懂的經濟學家」這個說法並不是自相矛盾。 　　在本書中，我們看到經濟學家蒙受著許多不白之冤。經濟分析其實是一門困難且複雜的學科，往往比物理學的分析複雜得多。物理學可以簡潔地解釋單純的系統，例如行星如何繞太陽運轉、電子如何繞原子運行，然而就連物理學在解析自然現象時也難免有困難，氣象預測即為一例。儘管有精密的觀測衛星和繁複的預測模型，氣象學家往往只能粗略地預測「明天的天氣將跟今天一樣」，這種模型雖然無法看見所有的關鍵，整體的預測紀錄卻十分良好。不過，如果要氣象專家針對全球暖化這樣的問題來

做長期的預測，其誤差之大，反倒使經濟預測相形之下顯得準確得多。 　　經濟學比物理學更困難，是因為我們通常無法在實驗室裡進行經濟學的實驗，而且人類的行為也往往難以預料。經濟學有一個新的支派稱為「行為經濟學」，藉由結合心理學家和經濟學家的洞見而廣受矚目，但它仍然無法幫助我們準確預測個體的行為。不過，不能了解所有的事並不代表什麼都不了解。我們的確知道個體行為強烈受到誘因的影響；我們的確知道有許多合乎邏輯的規則，而且我們的知識一直在穩定累積中；我們的確知道凡有賣出必有買入，也知道明顯的獲利機會很少會被忽視——這也是為什麼股票市場是一個有效率的市場。 　　經濟學或許不那麼準確，卻能直接影響我們的生活，而

且在政府的政策制訂上扮演舉足輕重的角色。經濟學家影響著政府的各部門。促進經濟成長、提高就業，同時避免通貨膨脹，這些早就是政府經濟學家的任務。還記得一九九二年柯林頓在總統大選時的致勝口號嗎？「笨蛋，問題在經濟！」內閣各部門都有與經濟息息相關的業務，例如鼓勵競爭與限制壟斷（法務）、管制汙染（環保）、提供醫療服務（衛生）。的確，無論在社會方面、賦稅與支出、國際事務、農業或國家安全議題上，很難有政治決策是不帶有經濟後果的。而且無論政治人物再怎麼懷疑經濟學家解決問題的能力，經濟學家的建言不曾被忽視。凱因斯就曾說過：「那些實踐家自以為沒受到任何學說的影響，事實上卻往往是某些已故經濟學家的奴隸。掌握權柄的狂

人自以為得到天啟，但其狂想卻是得自若干年前的某個三流學者。」 　　經濟學家在商業和金融業界的影響日益普遍。富達麥哲倫基金的前經理人彼得．林區（Peter Lynch）曾說，如果你花十四分鐘和一位經濟學家談話，其中有十二分鐘是浪費掉的。但說來有點諷刺，如今專業基金經理人的投資績效乃是用金融經濟學家所研發的技術加以評鑑。此外，經濟學家也影響著無數商業上的決策：為各類型公司預測產品需求，例如通用汽車和寶僑家品；任職於顧問公司，參與企業的策略規畫乃至於存貨管理；協助投資公司規畫證券投資組合，分析預期的收益和風險；針對企業的股利政策和債務對公司普通股股價的影響，為企業財務長提供諮詢。在金融市場上，期權交

易員拎著手提電腦在期權交易所進進出出，電腦中有程式教他們在什麼樣的價位買進和賣出，而這程式就是以某個經濟模型寫出的。經濟分析無論對投資者、生產者和政府的政策制訂者都出奇有用，這是事實。 　　一般消費者會發現經濟學能解釋許多令人疑惑的日常生活問題。為什麼購買醫療保險對個人而言那麼困難？為什麼我們習慣到麥當勞用餐，即使別的店家做的漢堡也許更好吃？為什麼有那麼多人申請「明星」大學，儘管另外還有許多學校學費低廉而且能提供一樣好的教育？你是否曾納悶，「反向選擇」「公共財」和「囚徒困境」這些常見的術語，跟日常生活有何關連？這些課題都包含在這本讓人讀來津津有味的書中。 　　常有人說，問十位經濟學家同樣的問題

，你會得到十個不同的答案。可是我敢打賭，如果你問十位經濟學家，為什麼紐約市的計程車和公寓不足，十個人都會回答，限量的計程車牌照與租金管制限制了這些商品與服務的供給。在許多領域中，經濟學家幾乎意見一致：他們一面倒地同意自由的國際貿易能提高貿易國的生活水準，而關稅和進口配額則減損了人民的福祉；他們大體上同意租金管制有損住房的質與量；二○○一年發生九一一恐怖攻擊事件，他們幾乎一致預測這個可怕的悲劇將導致經濟活動緊縮。依我個人在政府部門任職的經驗，經濟學家（不管是保守的共和黨員還是自由派的民主黨員）在觀點上的差異，要小於經濟學家和其他領域專家之間的差異。經濟學家之間即使政治觀點大相逕庭，對多數議題卻都

抱持相同的看法。相對於跨越黨派的政治人物聯盟，經濟學家更容易團結一致，形成跨越黨派的多數。 　　我認為這是因為經濟學家以一種獨特的方式在解讀世界以及思考解決方案。所謂經濟學家的思考，是一連串的演繹推論，並結合經過簡化的模型（例如供給與需求）。經濟學家會在各種限制條件下進行權衡取捨。經濟學家會考量放棄某個選擇所損失的利益，以估算另一個選擇的成本；這是以效率為目標，也就是從有限的資源中獲取最大利益。經濟學家會採取邊際主義或漸進式的取向，關心的是藉由產生某些額外成本，能達到多大的額外利益。經濟學家認定資源有多種用途，而藉由資源的替換可以獲致想要的結果。最後，經濟學家傾向於相信，允許個體自由選擇可以增

進大眾的福祉，並主張市場競爭是特別有效率的機制，讓個體得以表達他們的選擇。同時，雖然所有的經濟問題都涉及訂定規範（對於「理應如何」的看法），經濟分析往往跳脫價值的議題，或至少不偏重於價值議題。 　　這本傑作寫得均衡而全面。它肯定了自由市場對提高生活水準的好處，並說明中央掌控的經濟體何以無法提高人民的生活水準。它也肯定了政府建構法治以及提供公共財，是市場得以運作的前提。它也說明當自由市場中產生負面外部性，例如環境汙染，或是當市場未能生產出人民想要的物品時，政府可以扮演修正的角色。 　　你是否好奇，為什麼生產毛海的農民幾十年來一直受到聯邦政府的補助？惠倫解釋政治和經濟如何共同導致這樣的結果。你真的

知道為什麼柏南克會被稱為「美國第二號最有權力的人物」嗎？惠倫揭露了貨幣政策對經濟活動的神祕影響。你曾納悶為什麼你看不太懂電影《你整我，我整你》（Trading Places）在最後一幕壞人被趕出原物料期貨市場？惠倫把供需的原理講得淺顯易懂。你曾想過那些抗議全球化的人士是否說得有道理？減少經濟整合真的對已開發國家和開發中國家有利嗎？惠倫為你說分明。當你閱讀報章雜誌時，是否常對當前經濟議題針鋒相對的觀點和莫衷一是的說法感到困惑苦惱？惠倫解讀了這些術語，並且洞悉政治運作，而得以闡明問題的根本所在。他成功地將這門沉悶的科學轉化為國家論述與政策中生動交織的經濟與政治。 　　惠倫寫出了一本輕鬆易讀的經濟學

指南。藉由呈現經濟學的本質，讓讀者成為更有見識的公民，能更加了解當前重要的經濟議題。他證明了不需用圖表和方程式也能解釋經濟學，證明經濟分析也可以很有趣。對大學和高中的基礎經濟學課程而言，此書是實用的補充教材。更重要的是，它本身就是經濟學的入門書，讓那些曾覺得經濟學極端乏味而裹足不前的人改變心意。我自己一直想要寫一本經濟學入門書，但總因手邊事務繁忙而未能著手進行。假如我真的寫了，這就是我希望自己能寫出的那本書。 自序 　　這幅景象實在是再熟悉也不過了：在美國某大學的教室裡，研究生站在講台上，對著黑板畫著圖表和等式。他可能說著流利的英語，但也可能不是。課程內容枯燥無比，而且都是數學。考試時，學生必

須畫出需求曲線，或是將總成本函數微分。這就是經濟學的基本課程。 　　可是，學生卻不見得了解：為什麼經濟學原理會讓蘇聯瓦解？（在缺乏價格體系的情況下分配資源，長期而言會發生困難。）老菸槍對不吸菸的人會帶來什麼好處？（老菸槍死得早，把社會福利和退休金遺留給其他人。）慷慨的育嬰假為什麼反而對婦女不利？（雇主在聘雇時，可能會歧視年輕婦女。） 　　有些學生能習慣經濟學的思考模式，藉此看到「大局」，但大多數人不是如此。事實上，許多聰明的大學生吃過經濟學基本課程的苦頭，在考試通過之後，很樂於與這個學科分道揚鑣。從此，經濟學和微積分、化學被歸為一類：極為困難的學科，需要記的東西一大堆，而且和日後的人生沒什麼關

係。當然，有些聰明的學生乾脆一開始就逃之夭夭，不修經濟學，但這實在是很可惜的事。為什麼？ 　　首先，對知識好奇的人會因此錯過一門刺激、有影響力，而且與日常生活息息相關的學科。經濟學的訓練有時候符合直覺，有時候卻挑戰直覺。這個領域中充滿了偉大的思想家，有些已受到大眾的注目，例如亞當．史密斯（Adam Smith）和米爾頓．傅利曼（Milton Friedman），有些則還未在學術圈以外獲得他們應得的聲譽，例如貝克（Gary Becker）和阿可洛夫（George Akerlof）。許多人或許喜愛閱讀美國歷史或名人自傳，卻畏於接近這門容易理解又迷人的學科。 　　其次，在美國有許多聰明人可說是經濟學

的文盲。報章雜誌常提到柏南克（Ben Bernanke），此人在美國政府因應金融危機時，扮演了重要的角色，但到底有多少人真的了解他在做些什麼？即使是政治領袖也需要具備基本的經濟學概念，因為幾乎每一場政治辯論，都有候選人主張，業務委外和全球化會「偷走」美國人的工作，讓美國人變得更窮、更不容易找到工作。如同所有的市場競爭，國際貿易確實會使某些人落敗，但如果說這會使我們整個國家都落敗，那就大錯特錯了。我所聽過最生動的主張是來自裴洛（Ross Perot），他在一九九二年參選美國總統（當時的候選人還有柯林頓和老布希）。裴洛在競選演說中主張，〈北美自由貿易協定〉會使美國人的工作機會流失到墨西哥。他的演說

令人難忘，但他的經濟學觀念是錯誤的。他所警告的現象，並沒有真的發生。 　　裴洛沒有選上總統，但世界各國的領袖雖然贏得選戰，卻不代表他們都真的了解經濟學。二○○○年，法國政府為了挽救國內高達二位數的失業率，把法定工時從一週三十九小時減至三十五小時。這項政策的邏輯是：如果大家都減少工作時數，就能多出工作，讓更多人有工作可做。這項政策看似符合直覺，但就長期而言，除了傷害，不會有任何效果。 　　法國政府的謬誤在於假設經濟體內的工作數量是固定的，所以必須分配。這完全是一派胡言。美國經濟在過去三十年來創造了數百萬個網際網路相關的工作，這些工作在一九八○年之前完全不存在，而且也沒有人能預料得到。這些工作也完

全不需要由政府來分配。 　　二○○八年，法國政府在薩科奇總統的執政之下，立法允許企業和員工協商調整工時，主要是因為先前的政策無法改善失業問題。腦筋清楚的經濟學家都知道這項政策有問題，問題是政治人物以及投票給他們的選民，不願意傾聽這個建議。 　　這並不是說美國沒有自己的經濟問題。一九九九年，反全球化人士為了抗議世界貿易組織召開會議，而湧上西雅圖街頭，砸爛商店櫥窗，推倒沿街車輛。這些人是對的嗎？全球化和全球貿易會摧毀環境、剝削開發中國家勞工、讓麥當勞深入世界各角落嗎？《紐約時報》專欄作家佛里曼（Thomas Friedman）批評這些抗議人士是「一群想為六○年代復辟的嬉皮」。 　　二○○八年，歐巴

馬在總統初選期間批評〈北美自由貿易協定〉，該協定是在柯林頓任內協商出來的。歐巴馬的看法是經濟學，還是政治學？（畢竟他初選時的對手是柯林頓的妻子。）讀完本書第十二章，你自然會有結論。 　　我可以承諾讀者，本書絕對沒有任何圖表和等式。圖表和等式這些工具當然是經濟學的一部分，因為數學能以簡單又優雅的方式描繪世界，例如要告訴別人現在室外的氣溫有多高，說「三十度」是最簡單明瞭的。但基本上，經濟學原理是合乎邏輯和直覺的，讓我們得以從嚴謹的邏輯當中審視日常生活的問題。波士頓大學的理論經濟學家勞瑞（Glenn Loury）曾提供一個思考練習：假設有十位求職者在角逐某個工作，其中有九位是白人，一位是黑人。而這家

公司奉行優惠待遇政策，也就是如果少數族裔求職者的資格與其他求職者旗鼓相當，公司將會雇用前者。 　　再假設最後勝出的兩位求職者分別是一黑一白，於是黑人獲得錄用。勞瑞（他是黑人）要說的重點很簡單：雖然因優惠待遇政策而權益受損的白人只有一位（其他八位白人反正也沒有進入最後一關），可是走出公司大門的所有白人求職者都會忿忿不平，覺得自己遭到歧視。勞瑞並非反對優惠待遇政策，他只是要強調，優惠待遇政策的目的本是為了加強族群融合，到頭來卻會造成反效果。 　　美國曾有個熱門話題：保險公司該不該負擔分娩婦女住院兩晚的費用（原本只有一晚）？柯林頓甚至在一九九八年的國情文中誓言為民眾爭取這項福利。但這樣做是要付出成本

的。在醫院多住一晚不見得有必要，而且費用並不便宜，所以產婦通常不願意自己付錢，而保險公司也是。如果國會立法通過，強制保險公司負擔兩晚的費用（或是提供其他新的福利），那麼保費勢必會調漲。保費一旦調漲，就會有部分弱勢族群負擔不起，無法享受到任何保險。所以這個政策的問題在於：如果改善大多數婦女的福利，意味著少數弱勢婦女將連基本的保險都無法享有，我們是否還願意這樣立法？ 　　在這看似瑣碎的問題中，所牽涉到的權衡也出現在美國健保改革的辯論當中。健保制度愈是慷慨保證各項福利，成本就會愈高，無論負責營運的是政府還是民間機構。事實上，有關健保改革最重要的問題反而常被大家忽視：在現今醫療體系中充斥著各種昂貴的科

技，有些很有效，有些則否，那麼我們要如何規畫這套體制，才能給付物有所值的醫療程序，並有效排除那些昂貴卻無效的程序？ 　　經濟學是不是共和黨的最佳廣告呢？那倒未必。諾貝爾經濟學獎得主米爾頓．傅利曼雖然大力支持自由市場，但也坦承沒有任何束縛的市場可能存在著極嚴重的瑕疵。美國人狂愛汽車，但問題不在於有多愛車，而是無須為開車支付全部的成本。當然，買了車就得維修保養、買保險、買汽油，可是卻無須支付其他重要的成本：車子排放的廢氣、交通壅塞、道路的折損，以及對其他小型車造成的威脅等等。這就好比拿老爸的信用卡上街狂歡一樣。如果自己得負擔所有的成本，許多事情我們就根本不會去做，例如開著龐然大車到處跑、不搭大眾運

輸工具、搬到偏僻的郊區、每天長途通勤上班。 　　個人無須為這些行為付出成本，可是社會卻得面臨空氣汙染、全球暖化等問題。解決這些問題最有效的方法，就是調升汽油和汽車的稅率。這樣一來，才能完整反映開車造成的社會成本（本書第三章會有詳細討論）。同理，為了鼓勵民眾搭乘大眾運輸工具，政府可以增加對大眾運輸工具的補貼，因為這其實也是在補貼乘客。 　　此外，經濟學家還針對歧視等社會議題進行了相當深入的研究。交響樂團有沒有歧視女性的傳統呢？哈佛經濟學家高登（Claudia Goldin）和普林斯頓經濟學家勞司（Cecilia Rouse）想出一個辦法來探究這件事。從五○年代開始，美國的交響樂團在徵選團員時，演

奏者要在布幔後演奏，以確保評審對演奏者的性別和身分都一無所知。結果，女性演奏者獲得評審青睞的人數大增，而且通過初試的可能性比之前高出百分之五十，進入決選的可能性更增加了好幾倍。 　　經濟學是一種相當強大（卻未必複雜）的分析工具，讓我們可以：回顧過去，了解事件發生的經過和原因；觀察現在，明白世界運作的道理；前瞻未來，預測政策的改變會造成哪些影響。經濟學就像地心引力一樣，如果置之不理，你可能會跌得鼻青臉腫。 　　投資銀行雷曼兄弟在二○○八年九月十五日宣告破產，引發了一連串的金融危機，被視為大蕭條以來最嚴重的經濟衰退。怎麼會發生這樣的事？為什麼有這麼多有能力理性思考的消費者，最後卻敗在房地產泡沫中？

是哪些腦筋不清楚的人把錢借給這些人？為什麼華爾街金融業會發明出「抵押債務債券」（CDO）和「信用違約交換」（CDS）這樣的商品來，又為什麼這些商品會對金融體系帶來如此大的傷害？ 　　我在第二章中說明，導致金融危機的許多魯莽輕率的行為，其實其來有自，因為金融體系本身已經提供了誘因。為什麼貸款經紀人會不計後果地貸款給房地產買主？因為那不是他們自己的錢！只要銀行核貸通過，他們就可以拿到佣金。貸款愈多，佣金就愈多；貸款金額愈高，佣金也愈高。 　　那麼，為什麼銀行願意把這麼多資金置於風險之中（尤其銀行已經知道貸款經紀人是為了佣金才把客戶帶來）？因為銀行可以把大部分的抵押貸款「賣」給第三造的投資人，先拿回

大把現金，而那些投資人買下抵押貸款之後，未來將可取得借款人每個月還的貸款作為報酬。（也就是說，銀行不在乎這些抵押貸款是否為有問題的燙手山芋，只要在借款人違約之前，把這些抵押貸款賣給別人就行了。） 　　那麼，是誰買下了這些抵押貸款呢？我將在第二章中解釋。現在先給一個提示：跟華爾街有關，而且最後的下場不太好。 　　說了這麼多，我必須承認經濟學領域的專家需要反省。像金融危機這樣顯而易見的災難，經濟學家卻沒能預見到它的爆發。實際上沒人預料到它的嚴重性。二○○五年秋季，有幾位知名的經濟學家在一份權威刊物上寫道：「在二○○四年年底，我們的分析顯示，並沒有房地產泡沫的跡象。」 　　錯了。這篇文章的內容真是大

錯特錯，因為它明白地駁斥泡沫的跡象，而這些跡象是連一般人都看得出來的。這就好比消防隊員來到一棟房子前面，明明已經有煙從屋頂冒出，他們卻說：「沒看到火。」等到二十分鐘後，火苗才開始從閣樓處竄出。二○○四年當時就已經有泡沫。要解釋這個現象，需要結合心理學和經濟學，認知到人有一種傾向，相信現在正在發生的事，將來也會發生。 　　經濟學正在轉變當中，就如同各領域的學問也在不斷進展一樣。其中最有趣也最具發展性的是行為經濟學，它探索人們決策的行為，發現有時人並不像經濟學家傳統上預測的那樣理性。人會低估風險（例如肥胖）或高估風險（例如搭飛機），讓情緒遮蔽我們的判斷；人對好消息和壞消息都容易過度反應（例如房地產

價格的上漲，以及後來的下跌）。 　　許多現象在莎士比亞的眼裡再明顯也不過，但是對主流經濟學來說並不是。《紐約時報》專欄作家布魯克斯（David Brooks）說過：「經濟行為可以用優雅的模型來正確預測，這樣的觀點可以解釋很多事，但卻不足以解釋當今的金融危機——為什麼有那麼多人如此愚昧、無能地毀掉自己。這場危機對古典經濟學來說可謂當頭棒喝，而且把原本位處公共政策思維邊緣的心理學考量，推向更核心的地位。」 　　當然，既有的觀念多半還是有其重要性。聯準會主席柏南克在從政之前，是研究大蕭條的學者，這對當前的現狀意義深遠。在第十章我將說明，柏南克在聯準會推行的創造性、積極性的干預措施，其靈感來自三○年代

大蕭條的經驗，讓金融危機不至於更加惡化。 　　本書逐一介紹了經濟學的重要概念，但避開技術性的結構不談，盡量化繁為簡。每一章的主題都足以寫成一本書，而且其中有些論點足以讓經濟學家窮畢生之力投入研究。化繁為簡的用意在於：就算不知道怎麼蓋房子，仍得以領略建築大師萊特的作品之美。本書不是傻瓜也能看得懂的經濟學，而是寫給從未接觸過經濟學的聰明讀者看的。當經濟學脫掉複雜的外衣，大多數重要的經濟學概念都會變得豁然開朗。 　　經濟學不應該只有專家才看得懂，其中的觀念太重要也太有趣了。在剝光複雜的外衣之後，赤裸裸的經濟學將令各位感到趣味盎然。 第1課市場的力量—誰能餵飽巴黎？一九八九年當柏林圍牆搖搖欲墜時，可

口可樂的歐洲總裁伊維斯特（Douglas Ivester，後來晉升為執行長）做出了一個明快的決定。他派遣業務團隊到柏林，開始免費分送可口可樂。有些業務代表甚至透過柏林圍牆的破洞把可口可樂傳到對面去。伊維斯特回憶當時曾在東柏林的亞歷山大廣場四處問人，想要了解可口可樂在當地的知名度。「我們到處問人喝什麼飲料，還有他們喜不喜歡可口可樂。可是我們根本不必把可口可樂的名稱說出來，只要用手比比瓶身的形狀，他們就了解了。我們決定事不宜遲，還沒考慮到如何獲利，就盡速將大批的可口可樂運到當地。」沒多久，可口可樂就在東德設立據點，甚至免費提供庫存「真品」（real thing，譯注：It’s the real t

hing. 是可口可樂著名的廣告詞）所需的冰箱給零售商。這樣的做法短期來說會虧錢，因為當時的東德貨幣仍然不值錢，在其他國家眼中簡直和廢紙沒兩樣。但這卻是個絕佳的商業決策，而且速度之快是任何政府機關都跟不上的。到了一九九五年，前東德每人的可口可樂消費量已經趕上西德的水準（那時西德已是很大的市場）。從某個角度來看，透過柏林圍牆的破洞把可口可樂遞到東德去的，是亞當．史密斯所說的「看不見的手」。可口可樂的業務代表之所以送可樂給剛被解放的東德人，並不是在搞慈善事業，也不是對共產主義的未來妄下斷語，而完全是為了做生意：拓展公司的全球市場版圖，提升獲利，以及讓股東高興。這正是資本主義的精髓所在：在市場誘因的

吸引之下，每個人會努力為自己追求最大利益—舉凡分送免費可口可樂、花數年的時間唸研究所、種植大豆、設計能在沖澡時聽的收音機等，都是如此—因此不斷提升社會上大多數人的生活水準。經濟學家有時會問：「誰能餵飽巴黎？」來突顯現代經濟社會如何在無數的日常交易中順利運作。法國巴黎麗弗里街的餐館，總有來自南太平洋的份量剛好的新鮮鮪魚。水果攤呈列的產品可能來自十幾個不同的國家，每天早上顧客都可以買到想要的水果，不管是咖啡還是新鮮木瓜。簡單的說，在複雜的經濟體系中，每天都有數十億筆交易在發生，而其中大多數都不受政府的直接干預。而且在這樣的過程中，我們的生活水準也不斷獲得改善。現在人們在家中就可以上網訂購電視機，完

全不受時間的限制，這已經令人難以想像。在一九七一年，買一部二十五吋彩色電視機平均要花一個工人一七四小時的工資，但現在買同樣大小的電視機（更耐用、畫質更清晰，而且有更多頻道）平均只要二十三小時的工資，這樣的發展同樣令人難以置信。如果你認為「電視機愈來愈便宜、品質愈來愈好」算不上衡量社會進步最好的指標（這點我承認），那麼美國在廿世紀的發展應該會讓你改觀：美國人的平均壽命從四十七歲攀升至七十七歲，嬰兒死亡率大幅降低了九三％，而且小兒麻痺症、肺炎、傷寒和百日咳等疾病都已獲得控制。

台灣旅宿產業管制政策與法制研究:以民宿產業發展為中心

為了解決志光會計師函授價格的問題，作者蔡文宜 這樣論述：

當世界旅遊趨勢因網際網路與智慧型手機普及，網路旅遊平台興起而改變年輕消費者預訂遊程與住宿習慣，造成國際間多元旅宿盛行。我國發展觀光條例乃在戒嚴時期以團體旅遊為本位所設立的管制與管理制度，除了因開放大陸探親曾大幅修改旅行業管理規則外，解嚴三十年來不曾因國際旅遊趨勢改變成以自由行為主的管理制度，或因數位平台興起引發消費者行為模式改變。為了促進業者在數位經濟時代的競爭能力與加強保護消費者權益而進行全盤性旅遊與旅宿產業管制面與法制面的檢討，反而持續以威權時代所制定高度政管制規範套用在觀光旅遊業各類別的業者，阻礙了已成為台灣觀光亮點之一的民宿發展處處受限。2001年民宿管制制度之建構時並非參酌我國民情

與實務設計出能促進產業競爭、維護在地居民權益又能保護消費者之民宿管制制度。反而因行政機關之本位主義與協調困難，與旅館業動員遊說下，限縮民宿得申請之區域與範圍，造成民宿產業發展受限。即使因陸客來台導致全台旅館房間供不應求時，旅館業仍大力反對觀光主管機關放寬旅館與民宿行政管制並修法將更多元的旅館或民宿類型納管，以減少新興民宿及新型態旅館業者進入市場與既有業者競爭。本文以政府管制理論中的管制俘虜理論與競租理論來分析結構性問題造成我國旅宿產業因應時代洪流解除管制之政治結構面困難性。同時也採用歷史結構分析理論說明我國在威權時代所制定的高度行政管制措施與法規，即使在逐漸進入民主深化期的今天，國內外政治、經

濟、社會條件都在過去三十年有巨大變化，台灣旅宿產業管制政策與法規仍停留在威權時期架構而無法撼動的原因。本文認為旅館與民宿管制鬆綁與相關法規修改並非僅是旅宿產業的問題或僅為一個觀光議題，而是涉及多重政府部門之職掌與規範、私部門之經營權益，民間社會之消費安全和環境開發、生活品質等面向之複雜治理議題。中央政府制訂法規、地方政府負責執行之府際運作，如未能增進彼此溝通協調，實際瞭解地方發展需求，則不論發展旅館或民宿管制政策，皆會有落實與執行上的困難。本文針對『未能取得旅館或民宿執照』原因分析後，針對管理旅宿業之威權時代所制定高度行政管制手段進行檢討，並參考英、日、德等國之民宿產業興盛之國家旅宿管理制度後

，提出我國旅館與民宿管制模式修正方向供參考。