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台灣不動產逆向抵押貸款之探討：來自社福觀點之研究

為了解決中華郵政2年期定期儲金機動利率最新利率查的問題，作者蘇毓涵 這樣論述：

「以房養老，活多久領多久」，行政院已通過「以房養老」政策設立為政府社會福利政策的一環，只要是年滿65歲以上單身、無子女的老人，將房地產抵押給政府，按月領取固定生活費到死亡。此制度主要是針對退休後的老人，常處於有房屋卻沒有錢的狀態(House-rich, Cash-poor)，若透過實行「逆向抵押貸款(Reverse Mortgage，以下簡稱RM；亦稱為反向抵押貸款，報章雜誌常用「以房養老」稱之，本文以下採2011年官方版本之用語「不動產逆向抵押貸款制度」稱之)」，將可解決生活費的問題。建立在王健安(2009d,2010)、張金鶚(2009)等研究基礎上，以內政部2011年10月所公布具有台

灣「社會福利」特色的逆向抵押貸款版本為基準，分別從「需求者：老人」、「供給者：金融機構」、「政策制訂者：社福目標」三方的角度，論述目前逆向抵押貸款方案的規劃對其效果的評估。研究結果再次驗證王健安(2009d,2010)提及RM是「補充品」，而非「替代品」的概念，亦即：一、從RM之「需求者：老人」的角度出發，觀察關鍵變數對領取年金的影響，發現房屋價值的高低具有最高的敏感度變動，而進行RM模擬試算，建立在利率水準3%、年滿65歲的老人擁有房屋價值為5百萬的情況下，所領取的年金金額每月約有13,830元，足以支應日常生活所需的費用。二、從RM之「供給者：金融機構」的角度出發，利用國內實際數據進行模擬

，建立在貸款利率為4.8%、年滿65歲的老人擁有房屋價值為5百萬的情況下，所對應之貸款成數為45.16%，發現目前國內最新RM設計方案，所規定的貸款成數偏高。三、從RM之「政策制訂者」的角度出發，利用7種指標效益探討RM所給予的支出覆蓋率，建立在上述相同的假設下，發現RM可提升所得替代率、可支應商業防癌險和公營照護銀髮住宅的費用，可補充支付售後租回方案的租金和外籍看護的費用達5成以上，至於商業性長期照護險、長期照護機構則因費用較高，僅有不到5成的補充性支應，故效益不大。

逆向抵押貸款高齡借款人決策探討

為了解決中華郵政2年期定期儲金機動利率最新利率查的問題，作者談佩華 這樣論述：

台灣自1993年起，已正式進入高齡化社會，國人的平均餘命延長，老年人口的經濟生活保障，成為政府的重要施政計畫之一。貧富懸殊擴大、所得分配不均化提高、少子化、高齡化社會等問題也為當前急迫的經濟議題。大部分的中產階級於退休後，除了難能獲得正常且持續的收入，且要負擔日常開銷、老年醫療看護等種種費用。在英美、澳洲、日本、新加坡等國的金融市場上，多年前已為此情形開辦其金融商品─逆向抵押貸款(Reverse Mortgage)，為其增加所得替代率的可行性方案，高齡屋主利用房屋淨值的轉換(Home Equity Conversion)以取得其生活上所需要的資金，因應醫療照護服務或日常生活所需，維持該有之生

活機能，保障弱勢族群的生活安定。就子女而言，對於父母申辦「逆向抵押貸款」的態度一種為：增加奉養的金額，提高父母的所得替代率，讓父母不必辦理「逆向抵押貸款」，且子女可擁有房屋的完整繼承權。另一種為：父母辦理「逆向抵押貸款」後，子女奉養金額減少（因為沒有房屋繼承的潛在誘因），對高齡人口而言，必須經由計算方可得知各別的所得替代率提昇效果、並判斷是否達成預期之理想所得替代率，以做出最佳決策。本研究方法調整TSE(1995b)的研究模式，參考游欣霓(2007)參數資料設定範圍，並加入子女奉養意願之因素，建立損益兩平期望值(MBA)模型。本研究以年金方式為計算基礎，再導入房價升值率、貸款利率、死亡率與房價

估計值等數據作為參數資料，藉以試算在施行逆向抵押貸款情形下，借款人是否有借款意願。研究結果顯示，在台灣的平均房屋價格（356萬）、利率假設6.8%，求出65歲的借款人的貸款月年金為2,452，對應退休前的平均薪資42,792元而言，其所得替代率僅為5.73%，其所得替代效用僅與現行發放的國民年金相當，不具申貸的誘因。但75歲以上借款人擁有1,000萬以上的房地產時，借款人就有很強的主導權。加上繼承人又對其房屋有很高的繼承意向時，繼承人就會給付超過銀行給付的月年金的額度，來要求借款人不要申請貸款，讓繼承人可以順利繼承。本研究得知房價高低所形成不同的所得替代率除影響借款人申貸意願外，也會影響繼承人

對借款人申請逆向抵押貸款與否，所願意奉養之金額。